인생을 바꿀 부동산이 쏟아진다 (2026.4)

“시장이 던진 공포 속에서 부의 열쇠를 잡아라!”

현장에서만 보이는 흙 속의 진주 같은 매물 찾는 법

“왜 누군가는 위기에서 부를 쌓고, 누군가는 기회를 놓치는가”

최적의 타이밍, 자산을 퀀텀점프시킬 단 한 번의 선택

“강력한 규제 속에서 내 집 마련이 가능할까?”, “내 자산을 끝까지 지켜줄 똘똘한 한 채는 어디일까?”, “지금 진입해도 괜찮을까?” 고강도 부동산 규제와 금리 향방의 불확실성이 맞물린 2026년, 대한민국 부동산 시장은 극심한 눈치싸움에 빠져 있다. 많은 이들이 부동산의 시대가 끝났다고 말하며 시장을 떠날 때, 저자는 전혀 다른 시그널을 포착한다. 그는 지금을 ‘공포의 시기’가 아니라, ‘좋은 매물을 가장 좋은 가격에 살 수 있는 골든타임’이라고 말한다.

저자는 하루 30,000보, 전국의 현장을 누비며 쌓아온 임장 데이터와 실전 내공을 결합해 독보적인 투자 프레임을 제시한다. 단순히 ‘어디가 오른다’는 식의 막연한 전망이 아닌, 규제의 그물망 속에서도 살아남을 입지의 조건이 무엇인지, 숫자가 놓치는 현장의 신호를 어떻게 읽어내야 하는지 ‘부동산 오감’이라는 날카로운 기준을 통해 증명한다. 여기서 말하는 오감 임장은 막연한 직관에 의존하는 투자가 아니다. "내가 살기 좋은 곳은 남도 살기 좋다"는 보편적 진리를 바탕으로, 거주자의 체감 지표를 투자 판단의 언어로 번역한 분석법이다. 눈앞의 장면을 자산 가치로 치환하는 시각, 소음과 대화 속에서 생활 환경의 질과 거래 흐름을 읽어내는 청각, 노후도와 상권 변화의 조짐에서 기회를 맡아내는 후각, 일조량과 경사도 등 체감 요소로 살기 좋은 곳의 조건을 검증하는 촉각, 그리고 사람들이 어디에 머물고 무엇에 기꺼이 지갑을 여는지 삶의 방식에 감정 이입하는 미각까지. 부동산을 숫자가 아니라 사람의 감각으로 먼저 읽는 오감 임장 프레임은 데이터가 침묵하는 시장의 공포 속에서도 당신이 딛는 모든 현장을 기회의 땅으로 바꿔놓을 것이다.

이 책은 부동산을 재테크의 수단을 넘어 삶을 담는 그릇으로 정의하며, 하락장에서도 흔들리지 않는 가치 투자의 본질을 다룬다. 서울 핵심지부터 지각변동이 일어나는 지방 도시까지, 직접 발로 뛰며 검증한 실전 사례들은 독자들에게 단순한 정보 이상의 확신을 선사한다. 규제가 촘촘해질수록 기회는 그 틈새에 더욱 선명하게 남는다. 내 집 마련을 통해 자산의 기초 체력을 다지려는 입문자부터 자산의 체급을 키우려는 갈아타기 수요자까지, 혼란스러운 시장에서 길을 잃었다면 이제 책상을 박차고 나가 현장의 오감을 깨울 시간이다.

지은이 : 최이준 (오감스)

전업 부동산 투자자이자 ‘오감스 부동산연구소’ 대표. 하루 30,000보 이상 전국의 현장을 직접 누비며 ‘현장에 답이 있다’는 원칙을 실천해온 부동산 전문가다. 한양대학교 도시대학원에서 도시공학 석사를 취득했으며, 공인중개사 자격을 보유하고 있다.

사회초년생 시절부터 서울 주요 주거지와 지방 핵심 도시를 가리지 않고 발로 뛰며 조사했고, 주거용 부동산은 물론 오피스와 토지까지 폭넓은 실전 경험을 축적했다. 토지연구소, 프롭테크 스타트업, 상업용 부동산 에이전시 등을 거치며 이론과 실무를 겸비한 투자자로 성장했다.

가족의 첫 투자 경험을 시작으로 분양 투자와 갈아타기, 토지 운용까지 이어지는 실제 사례를 통해 ‘사람의 삶을 읽는 임장’이라는 독자적인 투자 원칙을 정립했다. 현재는 연구소를 운영하며 개인 투자자 상담과 세미나를 진행하고 있으며, 유튜브 채널 〈부동산오감스〉를 통해 현장에서 검증한 입지 분석법과 임장 노하우, 시장을 읽는 기준을 꾸준히 공유하고 있다.

프롤로그 부동산, 선택이 아니라 생존이다

1장 대한민국의 부동산을 두 발로 배웠다

01 맨땅의 헤딩부터 시작한 투자자

02 집은 사람을 담는다

03 도시 성장의 출발점, 오피스 부동산

04 시간이 지나도 가치가 유지되는 토지 시장

05 대한민국의 모든 부동산을 걸으며 생긴 오감

2장 부동산 투자를 하기 전 반드시 알아야 할 것들

01 인구소멸 시대의 부동산 투자

02 성공 투자를 꿈꾸는 모든 이에게

03 당신의 부동산 온도는 몇 도인가

04 감내할 수 있는 리스크에 투자하라

3장 부동산 오감, 첫눈에 공간의 본질을 읽는 감각

01 집은 숫자보다 감각으로 먼저 읽힌다

02 시각 투자자의 눈은 보이는 것 너머를 읽어야 한다

03 청각 소리는 지역의 리듬과 생활 밀도를 그대로 드러낸다

04 후각 보이지 않는 변화의 기류를 감지한다

05 촉각 몸이 먼저 반응하는 공간에는 이유가 있다

06 미각 삶을 살아보듯 그 지역에 감정 이입하라

4장 100년 뒤에도 살아남을 입지의 조건

01 인구 감소의 시대에 살아남을 도시의 기준

02 부동산 투자의 꽃, 서울

03 서울과 연결된 핵심 도시들

04 지정학적 희소성을 가진 지방 도시들

5장 아무도 알려주지 않는 부동산 이야기

01 부동산 시세의 변곡점, 금리

02 급매를 잡기 위해 반드시 알아야 할 두 가지

03 재건축과 재개발, 입지의 본질을 이해해야 한다

04 신도시 개발이 반복하는 공식, 입지는 어떻게 선점되는가

05 부동산 투자의 근본은 결국 토지다

06 수익을 갉아먹는 투자자의 치명적 습관

에필로그 부동산은 사람을 읽는 일이다