경매보다 쉬운 부동산 공매 (2026.6)

경매를 아무리 해도 낙찰 못 받고,

부동산은 너무 비싸서 엄두가 안 난다면

지금 당장 공매로 눈을 돌려라!

공매는 법원 경매처럼 법원에 직접 가지 않아도, 직장을 그만두지 않아도 ‘온비드’에 접속해 클릭 몇 번이면 전국 어디서든 입찰할 수 있다. 세금 체납 물건, 국공유재산 등 시중에서 볼 수 없는 저평가 매물이 숨어 있고 경쟁자도 적다. 소액으로도 시작할 수 있어 첫 부동산 투자로 제격이다.

사람들이 공매에 쉽게 도전하지 못하는 이유는 막연한 두려움 때문이다. 하지만 막상 한번 경험해 보면 경매보다 쉽다는 것을 깨닫게 될 것이다. 경매에 비해 공매를 제대로 가르쳐 주는 곳이 없다는 것도 공매 투자를 가로막는 장애물이다. 총 수강생 3만여 명을 배출한 ‘부자해커스쿨’ 대표강사이자 경·공매 투자 경력 13년, 낙찰 수강생만 3,000여 명에 달하는 공매 전문가 부자해커가 이 책을 쓴 이유다.

이 책은 온비드 플랫폼에서 물건을 찾는 법부터 공매지 분석, 시세 조사, 전화 임장, 현장 조사, 입찰(낙찰), 대출, 명도까지 공매 투자의 전 과정을 8단계로 정리했다. 직장인도, 초보 투자자도 이 8단계를 따라가면 수익을 낼 수 있다. 경매보다 쉽지만 더 큰 수익을 누릴 수 있는 공매 투자, 이제 당신 차례다.

왜 지금 공매 투자를 해야 하는가!

경쟁자 없는 공매 시장에서 왕초보도 바로 돈 버는 법

부동산 투자를 생각할 때 가장 먼저 떠오르는 것이 경매다. 열심히 공부해서 입찰에 나섰지만 낙찰가가 생각보다 높고 경쟁도 치열해 번번이 경매 투자에 실패했다는 사람이 적지 않다. 법원 경매가 시세의 90% 안팎에 낙찰된다면 공매는 평균 85% 수준으로, 조건이 비슷할 때 공매의 수익이 더 크다. 한편 경매의 주체가 법원이라면, 공매는 한국자산관리공사(캠코) 등 공공기관이 주체다. 세금을 체납하거나 국공유재산을 처분하는 과정에서 매물이 나오기 때문에 시중 시세보다 저렴한 알짜 물건이 공급된다.

경매보다 더 쉽다는 점도 공매의 큰 장점이다. 공매 물건 가운데 국유재산과 수탁재산(금융기관·기업 등이 보유하던 부동산을 관리기관에 위탁해 매각을 진행하는 재산)은 권리관계가 이미 정리된 상태로 나온다. 초보자가 첫 투자로 선택하기에 가장 안전한 물건인 셈이다. 여기에 더해 공매는 온비드에서의 온라인 입찰이 기본이라 생업을 유지하면서도 언제 어디서든 입찰할 수 있다.

이 책에서는 공매 투자의 전 과정은 물론이고 남들이 놓치기 쉬운 숨은 물건 찾는 법, 공매 담당자의 실수를 이용하는 법, 온라인 도구(옥션원, 네이버지도, 스카이뷰)를 활용한 시세 조사법, 갈등 없이 명도를 마무리하는 협상 원칙 등 실전 고수만이 알려줄 수 있는 노하우가 가득하다. 이 책의 공매 투자 8단계와 노하우를 따라간다면 누구든 수익을 낼 수 있다.

2026~2027년은 부동산 규제 환경 속에서 공매 물건 공급이 늘어나는 시기다. 남들이 아직 모를 때 먼저 시작하는 것이 유리하다. 잠들어 있는 돈을 어떻게 굴릴지 고민하고 있었다면, 지금 당장 공매 투자를 시작해 보자.

부자해커

부동산 경·공매 분야의 전문가로, 『Hello 부동산 Bravo! 멋진 인생』의 저자다. 경·공매 온라인 교육 플랫폼 ‘부자해커스쿨’의 대표강사, 한국자산관리공사 공매 사이트 ‘온비드’의 초빙강사로 활동하며 3만여 명의 수강생을 배출했다. 건국대학교 부동산대학원 2019년 썸머스쿨과 2022년 공매 과정의 초빙강사를 역임했으며, 경매 전문 플랫폼 ‘옥션원’의 칼럼니스트로도 활동 중이다. MBC 〈경제매거진 M〉, 〈생방송 오늘 아침〉 등의 TV 프로그램을 비롯해 ‘신사임당’, ‘삼프로TV’, ‘경제 읽어주는 남자’, ‘싱글파이어’ 등 다수의 유튜브 채널에 출연하며 부동산 경·공매의 대중화에 앞장서고 있다.

프롤로그 _ 나는 공매 투자로 자유를 얻었다

공매 용어 미리 보기

1부. 공매 투자, 지금이 기회다

1장. 왜 공매인가

지금 당장 공매를 시작해야 하는 이유

앞으로의 공매 시장은 어떻게 될까

[부자해커 칼럼] 1,000만 원으로 부자가 되는 방법

2장. 공매 투자를 시작하기 전에 반드시 알아둬야 할 기초 지식

공매 투자, 이 2가지만 알아도 시작할 수 있다

가장 먼저 확인해야 하는 재산 종류

공매 투자의 성패를 가르는 시세 조사

초보자를 위한 기초 지식 1: 단단하게 초석 다지기

초보자를 위한 기초 지식 2: 대항력 없는 물건 찾기

[핵심 정리] 표로 보는 공매 투자 과정

2부. 아는 만큼 기회를 얻는다! 공매 투자 8단계

1장. [1단계] 공매 공부: 물건 검색

온비드와 옥션원 이용 방법

사이트에서 효율적으로 물건 찾는 방법

공매에서 중요한 사건번호 보는 방법

2장. [2단계] 공매 공부: 공매지 분석

공고문과 재산명세서 살펴보기

[더 알아보기] 배분 요구

[연습 문제] 다양한 사례로 실전 투자 감각 쌓기

3장. [3단계] 공매 투자 준비: 시세 조사

수익을 결정하는 시세 조사

네이버페이 부동산으로 시세 조사하는 방법

시세 조사에서 한 걸음 더, 지도 임장

4장. [4단계] 공매 투자 준비: 전화 임장

전화 임장이 필요한 이유

5장. [5단계] 공매 투자 준비: 현장 조사

현장에 직접 방문하기

공인중개사사무소 방문하기

체크리스트 만들기

투자 일지 작성하기

6장. [6단계] 실전 공매 투자: 입찰과 낙찰

공매 입찰의 기본 구조 이해하기

온비드에서 입찰하는 방법

[부자해커 칼럼] 입찰가가 공개되지 않는 물건 입찰하는 방법

7장. [7단계] 실전 공매 투자: 대출

대출 상담하기

대출 기준표

8장. [8단계] 실전 공매 투자: 명도

공매의 마지막 관문, 명도

[부자해커 칼럼] 공매 명도의 3가지 원칙

[부자해커 칼럼] 내용증명을 보내지 않아도 되는 대상과 꼭 보내야 하는 대상

3부. 부자해커의 돈이 되는 실전 노하우

1장. 한 번 배워 바로 써먹는 고수의 팁

남들이 자주 빠지는 함정을 노려라

누군가의 실수에서 대박 기회를 잡아라

숨어 있는 물건을 찾아라

감정평가서의 존재 여부를 확인하라

2장. 소액 투자자를 위한 투자 노하우: 부자해커의 투자 노트

소액으로 입찰 가능한 아파트 1: 경상북도 김천시 아파트

소액으로 입찰 가능한 아파트 2: 광주광역시 아파트