건물주로 은퇴하기 (2026.4)

불안한 노후를 끝내는 가장 현실적인 전략

많은 사람이 은퇴를 준비한다고 말하지만, 실제로는 ‘돈을 모으는 것’에만 머무른다. 그러나 이 책은 질문을 바꾼다. “얼마를 모을 것인가”가 아니라 “어떻게 지속적으로 벌 것인가.” 『건물주로 은퇴하기』는 직장을 ‘베이스캠프’로 정의하며, 떠나기 전에 반드시 만들어야 할 것은 자산이 아니라 현금흐름이라고 강조한다. 특히 저자는 주식이나 아파트 투자처럼 통제하기 어려운 방식이 아닌, 수익을 예측하고 설계할 수 있는 부동산 투자에 집중한다. 실제 사례와 현장 경험을 바탕으로 한 설명은 막연한 희망 대신 실행 가능한 전략을 제시한다. 이 책은 부자가 되는 방법을 말하기보다, 무너지지 않는 구조를 만드는 방법을 알려준다.

이 책이 돋보이는 지점은 ‘현실성’이다. 은퇴 이후 흔히 권장되는 자격증 취득이나 창업, 온라인 사업 등이 왜 대부분의 직장인에게는 지속 가능하지 않은 선택인지 냉정하게 짚는다. 동시에 독자가 스스로 자신의 상황을 점검하고, 지금 당장 무엇을 준비해야 하는지 판단할 수 있도록 돕는다. 과장된 성공담이나 단기 수익에 대한 유혹 대신, 긴 호흡으로 안정적인 수익 구조를 만드는 방법을 제시하는 점에서 이 책은 더욱 신뢰를 준다. 결국 중요한 것은 ‘돈의 크기’가 아니라 ‘흐름’이며, 그 흐름을 만들어내는 사고방식과 실행 전략이라는 사실을 설득력 있게 전한다.

조장현

상위 1% 정통 건축기술자에서 다섯 채의 건물을 소유한

파이어족 건물주가 되기까지

대한민국 기술 계통 최고 등급인 ‘건축시공기술사’ 자격을 2001년에 취득한 정통 건축전문가이자, 현재 다섯 채의 건물을 신축해 임대 운영하며, 25년간의 직장 생활을 은퇴한 20년 차 실전 부동산 투자자다. 명지대학교 건축공학과와 연세대학교 공학대학원에서 건축을 전공했으며, 건축시공기술사를 비롯해 건설안전기사, 건축기사 자격을 보유하고 있다.

KCC건설, ㈜삼우CM건축사사무소, 롯데그룹 건축사업관리본부 등에서 25년간 근무하며 대형 복합시설, 쇼핑몰, 오피스 빌딩, 공장, 물류센터 등의 시공 및 사업관리(PM)를 총괄해 온 베테랑이다. 사회 초년생 시절 IMF 외환위기를 겪으며 '회사가 개인의 인생을 책임져주지 않는다'는 뼈저린 현실을 깨닫고 가족을 지키기 위해 마이너스 통장으로 부동산 경매에 뛰어들었다. 이후 아파트, 상가 등 일반 물건부터 법정지상권, 유치권 등 특수물건까지 수십 건을 낙찰받아 수익을 올렸으며, 택지지구 토지 매매, 재개발, 분양권, 갭 투자 나아가 다가구주택 및 도시형 생활주택 신축 사업까지 영역을 확장했다. 그 결과 10여 년 만에 원룸 건물 세 채와 상가, 토지 등의 부동산을 소유한 건물주로 거듭나며 성공적인 파이어족의 삶을 이뤄냈다.

펜을 든 이유는 명확하다. 현업에서 소위 ‘집장사’라 불리는 건축 비전공자들이나 가짜 ‘부동산 전문가’들에게 속아 금전적, 시간적, 정신적 피해를 입는 선량한 사람들을 수없이 목격했기 때문이다. 그는 처음 부동산 투자를 시작하는 사람들이 방향을 잃지 않도록, 본인이 20여 년간 쌓아온 최상급 건축 기술과 실전 투자 및 소규모 개발 사업의 노하우를 가감 없이 공유하고자 한다.

현재는 ㈜더퍼스트250 대표로서 각종 개발 사업의 투자 자문, 사업관리(PM), 강연 및 컨설팅 활동을 활발히 펼치고 있다. 또한 유튜브 채널 〈조장현TV〉와 블로그 〈빌드랩/신축상담소〉를 통해 대중과 소통하며 초보자들의 올바른 길잡이 역할을 하고 있다. 저서로는 『부동산 상식을 돈으로 바꾸는 방법,『부장님 몰래 하는 직장인 경매의 기술, 『맘고생 않는 집짓기 사용설명서,『원룸 건물, 신축사업 길라잡이』가 있다.

머리말 4

CHAPTER 1 대한민국에서 50세가 넘으면

1. 50세 이후 직장인의 현실 ⁎⁎⁎14

2. 퇴직을 앞둔 직장인이 생각하는 소득원 네 가지 ⁎⁎⁎20

3. 은퇴 이후, 절대 하면 안 되는 다섯 가지 ⁎⁎⁎30

CHAPTER 2 부자가 되는 투자 원칙

1. 중장년층이 파이어족으로 성공하는 법 ⁎⁎⁎40

2. 예측이 아닌 지키는 투자 ⁎⁎⁎46

3. 벌 돈을 미리 확인하고 시작한다 ⁎⁎⁎54

4. 아파트 투자는 정말 투자일까? ⁎⁎⁎59

5. 차익형 투자와 수익형 투자, 어느 것이 더 쉬울까? ⁎⁎⁎66

CHAPTER 3 경매로 시세차익과 월세 만들기

1. 현재 거래 가격을 활용한 시세차익과 월세 수익 사례 ⁎⁎⁎72

2. 세금은 적고 대출은 잘 나온다 ⁎⁎⁎80

3. 땅값으로 다가구 건물주 되는 신탁 공매 ⁎⁎⁎85

4. 5,000만 원으로 1년 만에 1억 버는 상가 경매 ⁎⁎⁎90

5. 상가를 사업주 관점에서 보면 보이는 것 ⁎⁎⁎97

6. 시세차익과 월세 수익을 한 번에! ⁎⁎⁎105

7. 의도치 않은 알 박기 ⁎⁎⁎111

8. 다가구 주택을 경매로 낙찰받으려면 ⁎⁎⁎116

CHAPTER 4 건물주로 은퇴한 사람들

1. 한 번이라도 다가구 주택의 월세 수익을 경험한 사람은 멈출 수 없다 ⁎⁎⁎128

2. 다가구 주택을 매매가 아닌 신축으로 취득해야 하는 결정적 이유 두 가지 ⁎⁎⁎131

3. 신축 사업의 수익은 어떻게 확인하나? ⁎⁎⁎134

4. 신축 사업을 절대 실패하지 않고 쉽게 접근하는 방법 ⁎⁎⁎138

5. 다가구 주택만 세 채인 40대 주부 ⁎⁎⁎141

6. 다가구 주택을 스물다섯 채 가지고 있는 사람은 누구일까? ⁎⁎⁎143

7. 서울 아파트 하나로 55세 퇴직 후 월세 730만 원 건물주 ⁎⁎⁎147

8. 9인의 건물주, 강남 사옥 신축 공동 투자 ⁎⁎⁎150

9. 다가구 주택·원룸 건물 신축 사업의 엑시트 ⁎⁎⁎153

10. 5인의 건물주, 집 한 채 값으로 매달 1,500만 원의 월세를 받다 ⁎⁎⁎155

CHAPTER 5 부동산은 강남이다

1. 많은 사람이 강남에 꼬마빌딩을 신축하는 이유는? ⁎⁎⁎162

2. 건축 부지를 만들어 파는 사람들 따라 하기 ⁎⁎⁎170

3. 시세차익을 스스로 만드는 방법 ⁎⁎⁎180

4. 최고의 수익은 설계에서 결정짓는다 ⁎⁎⁎182

5. 설계 계약 시 꿀팁 하나 ⁎⁎⁎191

6. 설계 계약을 할 때 일정표는 반드시! ⁎⁎⁎197

7. 분양을 위한 다세대 주택·도시형 생활주택·오피스텔을 계획했다면 ⁎⁎⁎199

8. 강남 사옥을 설계한다면? ⁎⁎⁎202

9. 시공사에 대한 오해와 진실 ⁎⁎⁎204

10. 본질은 두 가지다 ⁎⁎⁎208

CHAPTER 6 건축주가 반드시 알아야 할 것

1. 공사비가 만들어지는 과정 엿보기 ⁎⁎⁎220

2. 계약 공사비는 어떻게 산출되는가 ⁎⁎⁎224

3. 공사비에 대해서 건축주인 당신이 할 일 ⁎⁎⁎230

4. 사기꾼의 수법과 대응 방법 ⁎⁎⁎235

5. 모두 까기 ⁎⁎⁎241

6. ‘나만 된다’라는 사람을 만날 것이다 ⁎⁎⁎244

CHAPTER 7 중장년층 파이어족 되기

1. 부자의 시작과 종잣돈에 맞는 투자종목 선택 ⁎⁎⁎250

2. 실패하지 않는 부동산 투자 원칙과 수익 확정 전략 ⁎⁎⁎255

3. 왜 어중간한 모범생들이 투자에서 실패 하는가? ⁎⁎⁎259

4. 경제적 자유로 가는 마지막 조건, 가슴 뛰는 투자 ⁎⁎⁎263